自力救済をしてはいけない

自己所有物件内に不法占拠者がいる場合や、賃借人が夜逃げして荷物だけが残されている場合など、物件のオーナーとしては「自力で追い出しても良いのではないか？」と考えるものです。 相手が物件内にいて、話し合いによって相手が自ら退去するなら問題ないのですが、相手がいないのに乗じて荷物を勝手に持ち出すのはNGです。
賃貸物件自体は賃貸オーナーのものでも、中の荷物は賃借人の所有物だからです。
荷物を勝手に処分すると器物損壊罪が成立しますし、「家賃代わり」と思って価値のあるものを勝手にもらってしまうと窃盗罪にもなります。
また捨てた荷物に高級品が混ざっていたら、後に相手から損害賠償請求を受ける可能性もあります。
このように、法に頼らずに自力で権利を実現することを「自力救済」と言いますが、不法占拠されているからといって自力救済をしてはいけません。

占有移転禁止の仮処分を行う

建物の明け渡しを求めるなら、必ず法律に従った方法をとるべきです。
そのためには、建物明け渡し訴訟を提起しなければなりません。ただ、裁判の最中で不法占拠者が別の人に占有を移してしまったら、裁判で勝訴しても新たな占有者には効力が及ばないので意味がなくなってしまいます。たとえば、裁判途中に部屋を別の人に転貸したり、別の不法占拠者を連れてきて占有させたりする場合などが考えられます。
そこで裁判をする前に、第三者への占有移転を禁ずる「占有移転禁止の仮処分」という裁判手続きを行います。
これにより、現在の不法占拠者は別の人に占有を移せなくなります。

建物明け渡し請求訴訟を提起する

占有移転禁止の仮処分が下りたら地方裁判所で不法占拠者に対し、建物明け渡し請求訴訟を提起します。相手が賃料を滞納している賃借人であれば、未払い賃料の請求と同時に賃貸借契約の解除にもとづく明け渡し請求を行います。
裁判で、きちんと当方の所有権と相手の無権利を立証できれば、裁判所は明け渡し命令の判決を出してくれます。

建物明け渡し請求訴訟を提起する

建物の明け渡し命令の判決が出ても、不法占拠者が自ら出ていかないケースが多々あります。
その場合には、「建物明け渡し断行の強制執行」を行う必要があります。この強制執行は、相手を強制的に建物から退去させるための手続きです。
裁判所の執行官に申し立てをして、裁判所の手続きによって強制的に相手を家の外に出し、荷物を運び出して家を明け渡させることができます。

建物明け渡しの流れ

建物明け渡し断行の強制執行の手続きの流れは、以下の通りです。

• 1．執行官に申し立てをする

  まずは地方裁判所の執行官に、建物明け渡し断行の仮処分の申立をします。その際予納金を支払います。

• 2．執行補助者について

  建物明け渡しを行うときには、執行補助者（民間業者）が必要です。執行官自身は、基本的に現地に立ち会うだけであり、具体的な執行手続き（荷物を運び出したりする）のは失効補助者だからです。
  事前に執行補助者を選定し、事案の概要を説明して契約し、対応を依頼しておきます。
  執行補助者に依頼すると費用がかかるので、リーズナブルな業者を選ぶことも重要です。
  また明け渡し断行と同時に動産執行をする場合には、運び出した荷物を保管するための倉庫業者も依頼しておく必要があります。

• 3．打ち合わせを行う

  次に、執行官と打ち合わせを行います。現地の場所や占有状況、明け渡しの催告を行う日にちや明け渡しの断行（決行）を行う日にちなどを相談したり、執行補助者の情報を伝えたりします。

• 4．現地に行って明け渡しの催告を行う

  建物の明け渡し断行を行う場合、事前に「明け渡しの催告」を行います。
  この日は、執行官と申立人、執行補助者がともに現地に行き、明け渡し期日（催告から1か月後）と明け渡し断行の強制執行の予定日時を書いた紙を建物内に貼り付けて帰ってきます。「催告」とは言っても相手が不在のことも多く、口頭で「早く出ていくように」と告げるわけではありません。
  明け渡しの催告後は、占有移転禁止の仮処分をしていなくても、占有者は他のものに建物の占有を移すことが不可能になります。

• 5．建物明け渡しの断行を行う

  不法占拠者が明け渡し断行の予定日までに自主的に退去しなかった場合には、当日、執行官と執行補助者、必要に応じてカギ業者も連れて現地に行き、明け渡しの断行を行います。 建物内の荷物を強制的にすべて運び出し、人がいる場合には強制的に連れ出します。
  相手が抵抗する場合には必要な有形力を行使することが認められますし、相手の家族も連れ出すことが可能です。
  相手の荷物に高価なものがあり、動産執行をする場合には、荷物をいったん保管して競売の手続きにかけます。ただし、生活必需品は差押禁止財産となるので、実際に執行できる動産は少なくなるのが通常です。

以上が建物の不法占拠をされたときの明け渡しに至るまでの一連の手続きです。建物明け渡しは、法的な措置をとろうとすると大変手間がかかり、不動産オーナー様お一人ではなかなかスムーズに進みません。オーナー自らこのようなことに関わっているよりも専門の弁護士に任せ、オーナーご自身は別の物件の管理や運営にあたる方が会社全体の利益につながります。

当事務所では不動産業に力を入れており、スムーズな明け渡しを実現するためのノウハウも蓄積しております。名古屋で物件の明け渡しをご希望の方は、是非とも一度、ご相談ください。